L’îlot de la Samaritaine, place de l’École, où le projet de réaménagement associe commerces de luxe et nouveaux logements sociaux dans le centre historique de Paris.
Appel à développer plus d’évaluations de l’usage des bâtiments de logements sociaux
Cet appel propose de déplacer l’attention du nombre de logements sociaux produits vers la manière dont ils sont effectivement habités. Dans le cadre de dispositifs tels que la loi SRU, plus de vingt ans de projets ont désormais été réalisés, mais très peu d’évaluations post-occupationnelles systématiques ont été menées en plaçant au centre l’expérience des habitants, la performance des bâtiments et les effets à l’échelle des quartiers. Ce projet appelle les urbanistes, architectes, bailleurs sociaux, chercheurs et organisations de résidents à élaborer des méthodes communes, rigoureuses et reproductibles pour évaluer la vie dans ces opérations. Ces méthodes devraient combiner des indicateurs quantitatifs (confort, santé, entretien et performance environnementale) avec des données qualitatives portant sur la dignité, les usages quotidiens et le lien social.
L’objectif est d’aller au-delà des quotas de logements sociaux et des intentions architecturales, afin de constituer une base de connaissances permettant d’identifier ce qui fonctionne réellement, ce qui échoue et la manière dont les futurs projets et politiques devraient être repensés. Cette page servira de plateforme évolutive pour rassembler des outils, des études de cas et des collaborations autour des évaluations post-occupationnelles dans le logement social, et pour inviter d’autres acteurs à rejoindre cette démarche.
Cet appel s’appuie sur sept études de cas post-occupationnelles, de Paris à la Bretagne, de la Provence aux départements et territoires d’outre-mer. Les sept zooms ancrent ces questions dans des lieux concrets et des expériences vécues.
Balayez pour parcourir les études de cas
Derrière la façade de la Samaritaine, un espace de travail en coulisses révèle la vie quotidienne, invisible, qui coexiste avec l’image publique soignée du projet.
Une entrée discrète et éclairée, située dans une rue latérale, permet aux habitants d’accéder aux logements sociaux de la Samaritaine, dissimulés derrière la façade du grand magasin.
Derrière la façade Art nouveau restaurée de la Samaritaine, de nouveaux logements sociaux éclairent les anciennes vitrines du grand magasin.
Une habitante des logements sociaux de la Samaritaine attend à l’arrêt de bus devant son immeuble. Son trajet quotidien est désormais plus court, puisqu’elle ne vit plus qu’à quelques arrêts de bus de son lieu de travail, dans le centre de Paris.
En sortant de son appartement de la Samaritaine, une habitante consulte son itinéraire sur une application de transport. Un logement social situé au centre de Paris peut réduire considérablement les temps de trajet quotidiens.
Au-dessus de l’enseigne historique de la Samaritaine, rue Baillet, des objets du quotidien visibles aux fenêtres témoignent de la présence de logements sociaux dans cet ancien grand magasin.
Une habitante entre par l’accès discret aux logements sociaux de la Samaritaine, encadré par des éléments Art nouveau restaurés au cœur de Paris.
Le carnet d’histoire de l’art d’une habitante, utilisé lors de ses cours suivis à l’École du Louvre, auxquels elle a pu assister grâce à la proximité immédiate de la Samaritaine avec ce musée légendaire.
Portrait d’une habitante de la Samaritaine sur les marches du Louvre, où elle a pu suivre des cours d’histoire de l’art à quelques minutes à pied de chez elle.
Un chien court vers l’entrée résidentielle de la Samaritaine, rappelant que cet ancien grand magasin accueille désormais une vie domestique ordinaire.
Le numéro 20 donne désormais accès à un hall lumineux destiné aux habitants de la Samaritaine, intégré harmonieusement à la façade historique restaurée.
Les anciens bandeaux de vitrines portant les inscriptions « MÉNAGE », « OUTILS » et « CHAUFFAGE » encadrent désormais les fenêtres des logements sociaux, où les plantes et les objets des habitants ont remplacé les stocks de marchandises.
Une habitante passe son badge devant l’interphone de la Samaritaine, un petit geste quotidien qui ancre désormais le logement social dans l’un des îlots les plus socialement sélectifs de Paris.
Dans un appartement social de la Samaritaine, une habitante lit au milieu de livres et de plantes en pot sur le balcon, avec une vue quotidienne sur de légendaires monuments historiques, comme la tour Saint-Jacques et la tour Eiffel.
Depuis l’arrêt de bus situé de l’autre côté de la rue, une habitante de la Samaritaine regarde son nouvel immeuble, s’appropriant sa nouvelle adresse au cœur de Paris.
La façade pâle et incurvée des logements sociaux Maréchal Fayolle, avec ses grandes fenêtres et ses balcons en saillie, introduit une présence contemporaine dans le très bourgeois 16ᵉ arrondissement de Paris. C’est une victoire discrète face aux riverains NIMBY qui avaient tenté de bloquer le projet.
La lumière et l’ombre se déplacent sur les façades courbes de la cour, offrant aux habitants de grandes fenêtres et de l’intimité dans un immeuble que de nombreux voisins avaient autrefois cherché à empêcher de voir le jour.
Les volumes circulaires de Maréchal Fayolle entourent une cour calme et baignée de soleil, offrant aux habitants des logements sociaux un espace extérieur partagé, en retrait des boulevards très fréquentés.
Sous le volume circulaire surélevé de l’immeuble, un abri sécurisé pour les vélos et une pelouse offrent aux enfants un espace sûr pour jouer et entreposer leurs affaires.
Un adolescent déambule sous les pilotis de Maréchal Fayolle, où le rez-de-chaussée ouvert forme un passage couvert entre le local à vélos, la cour commune et les rues environnantes.
Depuis leurs fenêtres à Maréchal Fayolle, les habitants donnent directement sur la cime d’un grand arbre, une poche de verdure ménagée au milieu des immeubles denses et haut de gamme du 16ᵉ arrondissement.
À Maréchal Fayolle, trois immeubles circulaires de logements sociaux sur pilotis s’ouvrent sur un jardin partagé, créant un généreux paysage intérieur dans un secteur du 16ᵉ arrondissement longtemps réticent à ce type d’espaces collectifs.
Conçu par Kazuyo Sejima et Ryue Nishizawa, de l’agence SANAA, le volume blanc et ondulant de Maréchal Fayolle est porté par de fins pilotis cylindriques, libérant le sol pour un jardin planté qui matérialise le droit aux espaces communs pour les habitants des logements sociaux dans un arrondissement parisien par ailleurs très fermé à la mixité sociale.
Les plans et la coupe du projet de la rue Jean-Bart montrent comment un ancien commissariat étroit, situé à proximité immédiate du jardin du Luxembourg, a été transformé en logements sociaux superposés, organisés autour de la cage d’escalier existante.
La façade de la rue Jean-Bart offre désormais aux habitants des logements sociaux des balcons en gradins et des appartements baignés de lumière, derrière une maçonnerie qui s’inscrit discrètement dans la continuité du front de rue haussmannien.
Une niche en pierre sculptée adoucit l’angle de l’ancien commissariat et signale la nouvelle entrée des logements sociaux, rue Jean-Bart.
Dans sa cuisine lumineuse et agrandie de la tour Bois-le-Prêtre, une habitante profite de l’espace et de la lumière supplémentaires créés par la rénovation de la tour, qui a enveloppé les logements autrefois exigus de nouvelles extensions faisant office de jardins d’hiver.
Derrière le jardin d’hiver en polycarbonate qui enveloppe désormais chaque logement rénové, l’atelier de peinture d’une habitante partage le balcon avec une vue panoramique sur Paris, notamment sur la tour Eiffel.
Dans la généreuse extension en jardin d’hiver ajoutée à chaque appartement, une habitante a transformé ses mètres carrés supplémentaires en atelier d’art baigné de lumière, espace de yoga et salle à manger donnant sur la ville.
Dans un espace qui donnait autrefois le vertige aux habitants pendant les travaux, lorsque l’ancienne façade avait été retirée et que la nouvelle surface se projetait soudain très haut au-dessus du sol, une locataire utilise désormais paisiblement son séjour agrandi dans le jardin d’hiver. Elle profite ainsi d’une nouvelle qualité de vie quotidienne et peut faire beaucoup plus de choses dans le confort de son immeuble.
Depuis son appartement rénové, une habitante tire un rideau spécialement conçu, dont le tissu dense et plissé améliore le confort thermique tout en dévoilant une vue panoramique sur le périphérique et La Défense.
Situé dans la petite commune périurbaine de Gignac-la-Nerthe, à environ 20 km au nord-ouest de Marseille, le projet marque la transition entre un quartier résidentiel et le paysage ouvert environnant. La façade ouest, rythmée par des balcons réguliers en sapin de Douglas sur un soubassement de murs pleins en pierre calcaire ocre, permet à chaque logement de bénéficier d’un espace extérieur privatif abrité tout en contribuant à atténuer le bruit de la circulation.
Des coursives ouvertes en bois et en acier relient les appartements tout en offrant des espaces de circulation communs, des balcons privatifs, de la lumière naturelle et des vues sur le paysage environnant.
L’ensemble résidentiel composé de deux volumes est revêtu de pierre calcaire de Vers-Pont-du-Gard de 32 cm d’épaisseur. Des loggias en retrait et des espaces extérieurs paysagers prolongent l’environnement de vie des habitants au-delà des appartements.
Le plan du rez-de-chaussée montre l’organisation des deux bâtiments, le jardin partagé, les espaces de rangement et les locaux à vélos, ainsi que les espaces de circulation qui organisent l’accès aux logements. Gignac-la-Nerthe est une petite commune périurbaine de classe moyenne située dans la métropole Marseille-Aix, principalement caractérisée par un habitat orienté vers l’accession à la propriété.
Le projet Talgen insère 24 logements locatifs sociaux dans ViaSilva, une extension urbaine mixte de Cesson-Sévigné, assurant la transition entre des maisons individuelles et des immeubles collectifs plus importants. Le quartier relie les habitants au métro, au parc de Boudebois, aux services locaux et aux zones d’emploi.
Le plan réunit différents types d’appartements autour d’un noyau compact de circulation commune, tandis que les terrasses et les balcons prolongent plusieurs logements vers des espaces extérieurs privatifs.
Un local à vélos sécurisé et dédié rend le stationnement des vélos pratique et accessible, facilitant les déplacements sans voiture vers les transports publics, les espaces verts et les services locaux.
L’espace commun de circulation est traité comme une aménité plutôt que comme un espace résiduel. La lumière naturelle, le bois, les surfaces carrelées et les éléments métalliques verts créent une entrée accueillante et lisible vers les logements.
La résidence Les Jasmins propose 38 logements en accession sociale à la propriété au sein de Cœur de Ville, le nouveau centre urbain de La Possession. Les balcons ombragés, les débords de toiture profonds et les ouvertures protégées par des écrans créent des espaces extérieurs confortables, adaptés au climat tropical.
Des cheminements plantés, des palmiers, des jardins partagés et des espaces piétonniers perméables créent un environnement ombragé autour des logements. À Cœur de Ville, cette approche de « ville-jardin » élargit l’accès à la fraîcheur, aux loisirs et aux interactions sociales au-delà du logement individuel.
Le plan masse situe Les Jasmins au sein de Cœur de Ville, une opération de 34 hectares associant logements, espaces verts, écoles, commerces, équipements publics et cheminements piétonniers. Conçu en réponse à la croissance démographique rapide de La Possession, le quartier vise à rapprocher les services du quotidien des habitants.
La vue axonométrique présente Cœur de Ville comme un quartier socialement mixte associant logements, commerces, bureaux, services de santé, écoles, jardins et espaces publics partagés. Son aménagement relie l’accès à des logements sociaux et abordables à l’accès aux équipements d’un nouveau centre-ville.
Les habitants évaluent les projets de logements
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Quatre régimes de logement : lire la loi SRU à travers des typologies territoriales
Pour comprendre la géographie inégale révélée par les données de la loi SRU, le tableau de bord propose quatre « régimes de logement », ou typologies, qui se retrouvent sur l’ensemble du territoire national. Ces régimes constituent des grilles de lecture analytiques plutôt que des catégories rigides. Ils permettent de comprendre comment des logiques similaires peuvent se déployer dans des territoires très différents, de la Provence à la Bretagne et aux départements et régions d’outre-mer (DROM) — Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion et Mayotte.
Chaque régime peut être exploré à l’aide des filtres et des profils proposés par le tableau de bord. Je présente brièvement ci-dessous ces quatre types, qui sont développés plus en détail dans les sections correspondantes de l’interface. Pour les quatre régimes, un point transversal important est que « produire du logement social » ne signifie pas toujours couler du béton sur des terrains vierges. Les opérations d’acquisition-amélioration, les logements conventionnés par l’ANAH et la réhabilitation du parc privé dégradé jouent souvent un rôle essentiel, en particulier dans les territoires denses ou soumis à de fortes contraintes foncières. Les premières évaluations des fonds liés à la loi SRU, comme le Fonds d’aménagement urbain, montrent que, même si la majorité des crédits a été consacrée à la construction neuve au cours du dernier quart de siècle, une part non négligeable (environ un quart des logements soutenus dans certaines régions) provenait d’opérations d’acquisition ou de réhabilitation, avec de fortes variations régionales. Ainsi, certains territoires de la région PACA, notamment sur la Côte d’Azur, s’appuient fortement sur la réhabilitation, car les nouveaux projets sont difficiles à faire aboutir, tandis que l’Aquitaine recourt davantage aux acquisitions pour contourner cette difficulté. Dans le tableau de bord, ces différences apparaissent indirectement, à travers le calendrier et la localisation des évolutions du parc, mis en relation avec les contraintes foncières et les dynamiques politiques.
1. Typologie 1 — Les régimes sélectifs de la Provence
Dans certaines des communes littorales les plus aisées, notamment le long de la Côte d’Azur, la combinaison de prix fonciers élevés, d’une économie touristique intense et de logiques de ségrégation sociale profondément enracinées a produit des régimes caractérisés par une résistance presque systématique au logement social. Dans ces territoires, les obligations de la loi SRU sont souvent perçues non pas comme une responsabilité nationale partagée, mais comme une imposition extérieure menaçant une image locale soigneusement préservée. Dans ces régimes, le tableau de bord fait fréquemment apparaître des déficits persistants au regard des objectifs de la loi SRU, parfois sur plusieurs périodes triennales, une répartition étroite ou déséquilibrée entre les catégories de logements sociaux, avec très peu de logements PLAI, ainsi que des stratégies d’urbanisme visant à éloigner autant que possible ces logements des terrains littoraux les plus prisés ou des aménités centrales, lorsqu’ils sont construits.
Les sanctions financières prévues par l’article 55 sont souvent considérées comme un coût maîtrisable de la gestion municipale plutôt que comme une incitation au changement. Les campagnes électorales des maires peuvent promettre explicitement ou implicitement de « protéger » la commune contre l’arrivée de nouveaux habitants indésirables. La loi SRU apparaît alors comme un conflit permanent : la loi nationale pousse dans une direction, tandis que les idéologies foncières locales tirent dans une autre. Les conflits locaux autour de formes plus modestes de logement abordable, telles que les baux réels solidaires ou les opérations en mixité d’occupation destinées à maintenir des habitants à l’année dans des villages fortement touristifiés, montrent souvent avec quelle rapidité les arguments de « densification » et de « préservation du cachet » peuvent être mobilisés pour bloquer même des projets soigneusement conçus. Dans certaines communes littorales où la majorité des logements sont désormais des résidences secondaires et où les effectifs scolaires diminuent, des référendums ou des campagnes locales ont fait échouer des projets visant à maintenir sur place des ménages plus jeunes et en âge de travailler. Ils renforcent ainsi la logique d’un village conçu comme une station touristique plutôt que comme une communauté habitée à l’année.
Un conflit récent à Allauch, située sur les hauteurs de Marseille, illustre ce régime provençal. Avec seulement environ 7,5 % de logements sociaux, la commune est très loin du seuil SRU de 25 %, et le maire a accumulé près de 1,3 million d’euros d’amendes plutôt que de modifier substantiellement sa politique. Lorsque le préfet des Bouches-du-Rhône a engagé, en mars 2025, une procédure de préemption sur une parcelle de 2 500 m² afin d’y construire une quinzaine de logements sociaux12, le maire a lancé une pétition en ligne qui a rapidement recueilli plus de 7 000 signatures13. Le projet y était présenté comme une attaque contre « l’ADN centenaire » d’un village utilisé comme décor pittoresque pour le feuilleton télévisé Plus belle la vie. Plus largement, en Provence-Alpes-Côte d’Azur, l’ampleur de la résistance est structurelle. Avec environ 8 % de la population française, la région concentre près d’un quart des situations nationales de non-respect des obligations SRU. Sur les 197 communes soumises à ces obligations, seules 14 atteignent effectivement l’objectif de 25 %14. Les commentaires publiés au sujet des pétitions reposent souvent sur l’idée que les personnes qui paient cher pour bénéficier de la tranquillité ne devraient pas avoir de logements sociaux à proximité. Les associations régionales de défense du logement soulignent que cette position repose sur une représentation caricaturale des locataires du parc social, automatiquement associés à la délinquance et à la dégradation, alors qu’il s’agit simplement de ménages aux revenus faibles ou modestes ayant besoin d’un accompagnement. Elles rappellent également que, depuis quinze à vingt ans, les bailleurs sociaux ont considérablement amélioré la conception et la gestion de leurs immeubles.
2. Typologie 2 — Les régions métropolitaines hyper-productives mais déséquilibrées : le cas parisien
Paris est souvent présentée comme un exemple de réussite de la loi SRU. Dans un contexte de forte pénurie foncière et de prix élevés, la ville a considérablement augmenté la part de logements sociaux dans son parc total, y compris dans certains de ses arrondissements les plus aisés. La capitale fait figure de modèle. Le tableau de bord confirme cette politique volontariste : forte croissance du parc de logements sociaux, nombre important de projets en cours, et production relativement ambitieuse de logements PLAI et PLUS. Pourtant, une analyse plus fine révèle de profonds déséquilibres internes. Le logement social est réparti de manière inégale entre les quartiers et les types d’immeubles. Certains secteurs de la ville sont devenus des pôles de concentration de ménages précaires, tandis que d’autres territoires à forte valeur foncière restent relativement préservés. Les types de projets et les montages financiers mobilisés pour produire des logements sociaux peuvent également générer des expériences très différentes pour les habitants.
Un travail de terrain mené sur trois sites parisiens emblématiques illustre ces tensions :
- 12, rue Jean-Bart : un projet de transformation du bâti existant, qui permet de créer des logements sociaux dans un environnement urbain soumis à de fortes contraintes ;
- La Samaritaine : une opération de réaménagement de grande visibilité, réalisée dans le cadre d’un partenariat public-privé (PPP), où les logements sociaux sont intégrés à un ensemble plus vaste mêlant activités commerciales et enseignes de luxe ;
- La tour Bois-le-Prêtre : un projet emblématique de rénovation d’une tour de logements sociaux existante, qui associe innovation architecturale et interrogations sur les personnes qui bénéficient de telles transformations et celles qui peuvent en être exclues.
À travers ces études de cas, le régime de logement social parisien apparaît à la fois exemplaire et ambivalent. Il constitue la preuve concrète que la loi SRU peut servir à faire entrer le logement social au cœur d’une ville mondiale, mais rappelle également que les objectifs quantitatifs peuvent masquer d’importantes inégalités qualitatives et spatiales. Paris montre aussi comment l’utilisation volontariste de l’ensemble des outils prévus par la loi SRU (notamment l’acquisition d’immeubles privés, la réhabilitation d’anciens sites appartenant à l’État, comme d’anciennes emprises militaires, et le financement public massif de ces opérations) peut transformer le profil des habitants qui peuvent accéder aux quartiers les plus centraux et les plus prestigieux. Ces dernières années, la ville a transformé d’anciens bureaux publics en plusieurs centaines de logements sociaux, imposé des restrictions strictes aux locations de courte durée et développé massivement son parc social, si bien qu’environ un Parisien sur quatre vit désormais dans un logement social15. Cette politique a fait de Paris une référence dans les débats internationaux sur la mixité sociale, tout en entraînant de longs délais d’attente et de fortes résistances locales dans certains arrondissements centraux, où des habitants contestent la construction de nouveaux logements sociaux ou la densification. La métropole du Grand Paris concentre elle aussi, dans un même territoire métropolitain, les promesses et les contradictions de la loi SRU.
3. Typologie 3 — Les bâtisseurs équilibrés : Rennes et le modèle breton
Dans certaines parties de la Bretagne, notamment autour de Rennes, un régime de logement social différent se dessine. Les communes y ont associé une production soutenue de logements sociaux à une répartition territoriale relativement équilibrée et à une forte culture locale de planification en faveur de la mixité sociale. Cette évolution ne s’est pas faite du jour au lendemain. Elle a souvent nécessité une action coordonnée à plusieurs niveaux, notamment intercommunal et régional, afin d’inciter les communes les plus socialement sélectives de la région à prendre leur juste part à la production de logements sociaux. Dans ces territoires, les indicateurs du tableau de bord font souvent apparaître un respect élevé ou en amélioration des objectifs de la loi SRU, sans concentration extrême des logements sociaux dans quelques quartiers « sacrifiés ». Ils montrent également une répartition plus homogène des logements PLAI et PLUS à l’échelle intercommunale, ainsi que des indicateurs socio-économiques et de santé relativement stables ou en amélioration dans les quartiers dotés d’un parc social important.
Dans le même temps, la « réussite rennaise » ne doit pas être interprétée comme si la Bretagne était à l’abri des tensions liées au logement. Les statistiques régionales de l’INSEE soulignent que le parc social y est proportionnellement moins important que dans de nombreuses autres régions françaises, alors même qu’environ 70 % des ménages bretons sont éligibles au logement social et que plus d’un tiers des locataires du parc social vivent sous le seuil de pauvreté16. Sur le littoral et dans des villes touristiques comme Saint-Malo ou Vannes, les résidences secondaires, les locations de courte durée et les meublés de tourisme ont contribué à faire monter les prix à des niveaux de plus en plus inaccessibles pour les habitants locaux. Cette situation a suscité des mobilisations et des appels à renforcer la régulation des plateformes de type Airbnb ainsi qu’à mieux encadrer les acquisitions spéculatives17. Autrement dit, la Bretagne associe un cœur métropolitain relativement volontariste autour de Rennes à de fortes tensions en matière de logement sur le littoral. La situation régionale est donc plus ambivalente que ne pourrait le laisser penser le seul modèle rennais.
En Bretagne, des efforts restent nécessaires en matière de production de logements sociaux et de rééquilibrage territorial. Mais le récit politique porte moins sur la résistance aux contraintes nationales que sur leur mobilisation au service de stratégies locales de l’habitat. Les exemples bretons montrent que la loi SRU peut être une alliée pour les maires et les urbanistes qui considèrent déjà la mixité sociale et l’accès au logement comme des éléments centraux de leur projet de territoire. En ce sens, le cas breton contraste parfois avec les régimes socialement sélectifs de la Provence. Rennes Métropole, par exemple, a expérimenté des instruments qui vont au-delà des exigences nationales : un « loyer unique » appliqué à l’ensemble de son parc HLM, de sorte qu’un T2 situé dans le centre-ville coûte le même prix qu’un T2 dans un quartier populaire comme Maurepas, ainsi qu’une politique volontariste en faveur des baux réels solidaires afin de rendre l’accession à la propriété plus accessible à un large éventail d’habitants. Ces innovations locales, combinées à une stratégie délibérée visant à articuler les outils nationaux tels que la loi SRU avec les objectifs métropolitains, montrent comment un territoire peut tenter d’éviter le schéma classique d’un centre aisé et de périphéries reléguées, y compris dans un contexte de fortes tensions sur le marché du logement.
4. Typologie 4 — Des territoires surchargés et sous-dotés : les DROM
Enfin, dans les départements et régions d’outre-mer (DROM), la loi SRU s’inscrit dans un contexte historique et socio-économique très spécifique. Ces territoires se caractérisent par des niveaux élevés de pauvreté, un sous-investissement chronique dans les infrastructures de base et des marchés du logement façonnés par les héritages du colonialisme et d’une dépendance structurelle. Leurs économies ont longtemps été organisées comme des périphéries de plantation ou d’extraction au service de la métropole européenne, tandis que la propriété foncière, l’aménagement urbain et les marchés du travail étaient structurés pour répondre aux besoins des secteurs exportateurs plutôt qu’à ceux des populations locales. Même en l’absence de rupture complète dans leur statut politique après la décolonisation officielle, ces territoires restent fortement dépendants des transferts financiers et des décisions prises à Paris. Ils sont également marqués par une base fiscale locale fragile, une forte concentration de la propriété foncière et des formes urbaines ségréguées, dans lesquelles les populations à faibles revenus et racisées sont souvent confinées aux logements et aux quartiers les plus vulnérables.
Le tableau de bord permet aux utilisateurs de comparer les communes des DROM à celles de la France métropolitaine à partir des mêmes indicateurs SRU (objectifs, parcs de logements et résultats), mais cette équivalence formelle peut être trompeuse. Dans de nombreux territoires ultramarins, les contraintes sont d’une tout autre nature. Ces territoires sont confrontés à une croissance démographique rapide et à une forte suroccupation des logements, à des capacités fiscales et administratives locales limitées, ainsi qu’à une vulnérabilité beaucoup plus importante face aux risques environnementaux et au changement climatique, ce qui complique encore les politiques foncières et du logement. Pourtant, les obligations de la loi SRU et les dispositifs nationaux de financement s’appliquent souvent sans tenir pleinement compte de ces différences structurelles. Il en résulte un régime dans lequel les communes doivent atteindre des objectifs de production de logements sociaux avec beaucoup moins d’outils et de ressources que ceux dont disposent les régions métropolitaines plus aisées. Ces territoires mettent ainsi en évidence, de manière particulièrement frappante, les limites d’une mise en œuvre uniforme de la loi SRU et l’urgence de repenser la façon dont la justice territoriale est concrètement appliquée.
La difficulté à recueillir des données dans ces territoires rend d’autant plus nécessaire l’adoption d’approches contextualisées de la mise en œuvre de la loi SRU. Si les données du recensement et le RPLS fournissent une image relativement solide de la situation en Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, les informations sont beaucoup plus fragmentaires dans les petites collectivités d’outre-mer (COM), comme Wallis-et-Futuna, Saint-Barthélemy ou Saint-Pierre-et-Miquelon. Dans ces territoires, les catégories de « HLM loués vides » ne couvrent pas l’ensemble des acteurs du logement social, tandis que les systèmes locaux de données ouvertes sont incomplets ou présentent des incohérences. Construire une vision globale du logement social dans ces territoires, comparable à celle permise par la loi SRU, a donc nécessité un travail minutieux de compilation à partir de fichiers dispersés de l’INSEE, de rapports ministériels et de documents produits à l’échelle européenne. Cela rappelle une fois de plus que la justice territoriale commence par la capacité à observer clairement ce qui se passe partout, y compris dans les territoires les plus petits et les plus éloignés.
Du point de vue de l’offre, les DROM ont continué d’enregistrer une croissance relativement dynamique de leur parc social. Entre 2022 et 2023, le nombre de logements locatifs sociaux y a augmenté d’environ 1,6 %, contre 1,0 % à l’échelle nationale18. Des territoires comme La Réunion ont accru leur parc locatif aidé de plus de 16 % au cours de la dernière décennie. En 2023, les bailleurs sociaux des DROM ont livré un peu moins de 3 000 nouveaux logements locatifs et en ont financé environ autant, tout en finançant près de 4 000 opérations de réhabilitation, dont environ 3 000 dans le parc social. Pourtant, les estimations officielles évaluent les besoins actuels à environ 90 000 logements pour les seuls DROM, et à près de 110 000 logements si l’on inclut les COM. Ces chiffres comprennent les besoins en logements locatifs sociaux et très sociaux neufs, en accession abordable à la propriété et en résorption de l’habitat indigne. Même durant les années de forte mobilisation, la production annuelle de logements neufs ne représente qu’une fraction de ce retard accumulé. Les délais moyens de réalisation des projets atteignent quatre ans ou davantage, en raison de la disponibilité limitée du foncier, de procédures complexes et de la fragilité des filières locales de construction.
Les indicateurs socio-économiques plus larges confirment ce constat. En 2021, le taux de pauvreté dans les DROM s’échelonnait d’environ un tiers à plus des trois quarts de la population. Environ 34 à 35 % des habitants de la Guadeloupe, 27 % de ceux de la Martinique, 36 % de ceux de La Réunion et plus de 50 % de ceux de la Guyane vivaient sous le seuil national de pauvreté. À Mayotte, cette proportion atteignait environ 77 %, contre environ 14 à 15 % en France métropolitaine19. Dans le même temps, les loyers sociaux moyens au mètre carré dans les DROM, généralement compris entre environ 5,9 et 6,6 €/m² dans des départements comme la Guadeloupe, soit un niveau proche de la moyenne nationale du logement social, établie à 6,27 €/m² en 2023, ne sont pas sensiblement inférieurs à ceux observés en métropole. Cette situation persiste malgré des revenus moyens nettement plus faibles et un coût de la vie plus élevé. Dans certains territoires, les prix de l’alimentation et de l’énergie sont par exemple supérieurs de 6 à 10 % à ceux de l’Hexagone. La combinaison de revenus très faibles et de coûts du logement relativement élevés rend les questions d’attribution, de délais d’attente et d’impayés structurellement plus aiguës que dans la plupart des régions métropolitaines.
Les modalités de financement diffèrent également dans les DROM. Le logement social y dépend largement d’une ligne budgétaire dédiée, la Ligne budgétaire unique (LBU), gérée par le ministère chargé des Outre-mer, et complétée par un crédit d’impôt spécifique, les contributions d’Action Logement et des prêts à long terme de la Banque des Territoires20. Si les autorisations budgétaires nominales au titre de la LBU ont augmenté ces dernières années, avec, par exemple, une hausse d’environ 20 % des engagements dans la loi de finances pour 2024, les décaissements effectifs restent souvent limités par des blocages administratifs et par la difficulté à monter des projets viables. En pratique, cela signifie que les territoires ultramarins, qui connaissent les taux de pauvreté les plus élevés et la plus forte exposition aux risques climatiques, sont aussi ceux où le portefeuille de projets de logements sociaux est le plus fragile. La sous-utilisation des crédits nationaux y coexiste ainsi avec des besoins non satisfaits considérables.